加息伤透美国购房者的心 房地产买家卖家齐叹气

财联社（上海，编辑马兰）讯，纽联储周一（4月18日）公布的一项新调查显示，美国家庭预计明年房价将上涨7%，但随着抵押贷款利率的上升，房价上涨速度将放缓，未来五年平均上涨约2.2%。

与此同时，租金将涨得更快：在未来12个月内上涨11.5%，而在接下来的五年内平均每年上涨5.2%。

去年，该项调查的受访者预计房价在下一年会上涨5.7%，租金则上涨6.6%。与去年的调查相比，今年的受访家庭显得更加悲观。

首次购房者被挤压出市场

抵押贷款银行家协会（MBA）表示，截至4月1日当周，美国合格贷款余额低于647,200美元的30年期固定利率上涨10个基点至4.9%，达到2018年12月以来的最高水平，超出去年同期1.5个百分点。

而根据美国商务部公布的数据，美国3月新房的平均中位数价格较去年同期上涨了10.7%到400,600美元，而新房交易量则经过季节性调整后下跌了2%至772,000套。

看似矛盾的贷款利率上升和价格上涨，背后反映的是美国房地产市场的极低库存现状，既有千禧一代旺盛的住房需求，疫情导致的新建量长期不足的历史原因，又有如今供应链中断和大宗商品价格飙升的困扰。

而这两者加起来打击最大的就是首次购房者。

MBA追踪的单户家庭房子贷款申请指数中，购买申请指数在一季度的年化降幅达到23%左右，而再贷款申请指数则因高利率则下跌了9.9%。新申请数量下跌9.2%到达2019年以来的最低点。

MBA经济行业预测副总裁Joel Kan表示：“强劲的就业市场和工资上涨支撑了人们对住房的需求，尽管利率和房价也在快速上涨。但库存不足是限制购买的关键因素。此外，不断上升的贷款规模和FHA申请数量急剧下降8%，都在表明首次买房者正在遭受供应和负担能力上的不同程度的影响。”

FHA贷款是由美国联邦住宅管理局承保，为中低收入购房人群降低融资成本和首付门槛的一种贷款。这些人往往是首次买房者，占了其中相当大的比例。

建筑商信心降至低点

买家失望离场，卖家同样水深火热。

周一更早时候发布的美国房屋建筑商协会（NAHB）显示，4月份建筑商对新建单户住宅市场的信心下降2个百分点至77，跌至七个月来低点，原因是房屋借贷成本上升和供应链混乱推高了住房成本，销售流量以及当前的销售状况已降至去年夏天以来的最冰点。

NAHB首席经济学家Robert Dietz表示：“住房市场面临一个拐点，因为利率出人意料地快速上升，房价上涨和材料成本上涨，显著降低了住房负担能力，尤其是在关键的入门级市场。”

NAHB的主席Jerry Konter表示：“政策制定者必须采取积极措施来解决供应链问题，降低开发成本、阻止房价上涨并允许建筑商增加产量。”

对建筑商来说，现在的房价上涨并不代表着利润，而是代表着购买者被挤出市场，因为房价上涨目前最大的推手是涨得飞快的成本。而利率上涨又进一步打击了消费者购房意愿。

长此以往，即便建筑商之后交了房，成本也会迫使他们开出一个消费者很难接受的价格，最后要么亏本卖了，要么房子砸在手里。

如此，买卖双方都陷在进退两难的境地，而解决问题的根本还是在于供应链。

但供应链在短时间内却没办法彻底解决，疫情的波动会持续放大美国房地产市场在供应链上的困境。